Asuntomarkkinoille vaaditaan säännöllisesti lisäsääntelyä ratkomaan erilaisia markkinoilla havaittuja – kuviteltuja tai todellisia – ongelmia.

Kotikaupungissani Oulussa on käyty keskustelua muun muassa siitä, rakennetaanko keskustaan riittävästi perheasuntoja, ovatko asunnot liian pieniä tai ovatko uusien asuntojen hinnat karanneet käsistä. Ratkaisuksi ongelmiin esitetään usein asuntojen keskikoon, asuntojakauman tai hintojen sääntelyä. Vähemmälle huomiolle jäävät koettujen ongelmien juurisyyt.

Olisivatko asuntomarkkinat säänneltävissä toimivammiksi? Riittäisikö perheasuntoja kaikille halukkaille, jos asuntojen minimikoko määrättäisiin asemakaavoissa tai maankäyttösopimuksissa? Voitaisiinko jokaiselle halukkaalle turvata asunto hyvältä paikalta edulliseen hintaan ottamalla käyttöön hintasääntelymekanismeja? Poistuisivatko asuntojen tarjontaan liittyvät ongelmat, jos ottaisimme niskalenkin “pahantahtoisista markkinavoimista”?

Enpä usko.

Erityisesti kasvavilla kaupunkiseuduilla asuntojen hinnat ovat nousseet viime vuosina voimakkaasti. Omassa sarjassaan pyörivät Helsinki, Espoo ja Vantaa, mutta myös muissa kasvukeskuksissa asuntojen hinnat ja vuokrat ovat nousseet vuosia. Taustalla on tietenkin monia syitä, mutta keskeisin on kaupunkien vahvistuva vetovoima.

Mielenkiintoiset työpaikat, monipuoliset opiskelumahdollisuudet, viihtyisä elinympäristö, sujuvat palvelut, toimiva liikenne ja elävä kaupunkikulttuuri vetävät suomalaisia kasvavassa määrin kaupunkiseuduille. Ja nimenomaa tietyille seuduille. Elämästä hyvässä asuinympäristössä ollaan valmiita maksamaan – ja tämä nostaa hintoja.

Asuntomarkkinoihin nimittäin pätee yleisellä tasolla samat lainalaisuudet kuin muihinkin markkinoihin: hinnat määräytyvät markkinoilla kysynnän ja tarjonnan perusteella. Asuntojen hinnat (tai vuokrat) siis määrää se, kuinka paljon asuntoja on tarjolla sekä toisaalta se, kuinka moni ihminen haluaa asua juuri kyseisellä seudulla tai asuinalueella – ja kuinka voimakas tuo halu on.

Jos ihmisten muuttohalu alueelle kasvaa mutta asuntojen määrä ei, alueen asuntojen hinnat nousevat. Hinnat nousevat myös, jos markkinoilla olevien asuntojen määrä kasvaa, mutta ihmisten muuttohalut alueelle kasvavat vielä nopeammin.

Ainoa kestävä keino pitää asuntojen hintakehitys kohtuullisena on vastata kasvavaan kysyntään kasvattamalla tarjontaa. Vuokra- ja hintasääntely ei korjaa ongelman juurisyitä, vaan johtaa helposti asuntojen saatavuuden ja/tai laadun heikkenemiseen.

Tuettu asuntotuotanto johtaa ihmisten epätasapuoliseen kohteluun

Asuntomarkkinoiden “ongelmia” pyritään usein ratkaisemaan erilaisella tuetulla, “kohtuuhintaisella” tai “sosiaalisella” asuntotuotannolla. Suunnitelmatalouteen luottavien rakkaalla lapsella on monta nimeä.

Taustalla on usein kaunis ajatus: alennetaan asuntojen vuokria luovuttamalla tontteja julkiselle tai yleishyödylliselle taholle, joka rakentaa tonteille markkinahintaa alempaan hintaan myytäviä tai vuokrattavia asuntoja. Kuten usein muutoinkin, tie helvettiin on päällystetty hyvillä aikeilla. Järjestelmä johtaa helposti ihmisten epätasapuoliseen kohteluun.

Äkkiseltään voisi ajatella, että mainiota – edullista asumista ilman yhteiskunnan tukea! Kolikolla on kuitenkin kääntöpuolensa. Tuetussa asuntotuotannossa kaupunki menettää tonteistaan saamaansa tuottoa sekä kaupungin vuokra-asuntoyhtiöiden kohdalla myös sijoitetun pääoman tuottoja. Eikä kyse ole mistään köyhäinavusta. Kaupunkien vuokra-asunnot ovat usein myös hyvin tienaavien hyödynnettävissä.

Tuetulla asuntotuotannolla voidaan kyllä keinotekoisesti laskea asuntojen vuokraa, mutta markkinavuokran alittavia asuntoja ei ikinä riitä kaikille halukkaille. Kysyntää on enemmän kuin tarjontaa. Sen sijaan että markkinamekanismi korjaisi tilanteen nostamalla hintatasoa tai lisäämällä tarjontaa, asunnot jaetaan esimerkiksi byrokraattisella haku- ja arviointimenettelyllä tai suoraviivaisesti arpomalla.

Arpajaisten voittajia ovat tietenkin ne, jotka saavat asunnon alle markkinahinnan – häviäjiä taas ne, jotka jäävät arpajaisissa nuolemaan näppejään. Häviäjiä ovat myös ne kaupunkilaiset, jotka joutuvat tilittämään korkeampina kunnallisveroina (tai heikompina julkisina palveluina) vuokran ja markkinavuokran välisen erotuksen.

Tuettu asuntotuotanto ei kuitenkaan rajaudu pelkästään vuokra-asumiseen. Myös omistusasumista tuetaan – jopa erittäin ruhtinaallisesti! Esimerkiksi Helsingissä ns. Hitas-järjestelmässä kaupunki arpoo alle markkinahintaan kaupattavia asuntoja lähinnä keski- ja hyvätuloisille. Pienituloisilla ei ole toivoakaan päästä kiinni vaikkapa 300 000 – 500 000 euron hintaiseen Hitas-järjestelmän perheasuntoon.

Yhteiskunnan tukemat asunnot pitäisi ehdottomasti kohdistaa sitä eniten tarvitseville. Kaupungit voisivat omistamiensa asuntojen avulla lopettaa kodittomuuden.

Yksinkertaisempaa olisi toki tukea ihmisiä asumiskulujen kattamisessa suoraan rahallisesti asumistuen kautta. Kaupungin vuokra-asunnoille on kuitenkin paikkansa esimerkiksi tilanteissa, joissa luottotiedot menettäneen on vaikea löytää asuntoa vapailta markkinoilta, vaikka Kela kuinka tukisi asumiskustannusten kattamisessa.

Liiallinen sääntely johtaa hyvinvointitappioihin

Myös vapaarahoitteisten asuntojen sääntely maksaa kaupungille. Jos kaupunki esimerkiksi asettaa vaatimuksia yhteistiloista, autopaikoista, tai käytettävistä materiaaleista, tämä laskee kaupungin tonteistaan saamaa tuottoa.

Jos asukkaat aidosti pitäisivät kaavassa määriteltyjä asunnon ominaisuuksia itselleen tärkeinä, lisäisivät ne maksuhalukkuutta kustannusta enemmän ja ne kannattaisi toteuttaa, vaikka kaupunki ei niitä vaatisikaan. Jos asunnon ostaja puolestaan ei pidä ominaisuuksia tarpeellisena, ei asukas niistä halua maksaakaan. Tällöin ei pienene rakennusyhtiön kate, vaan sen halu maksaa kaupungille tontista. Häviäjinä ovat jälleen kaikki kaupunkilaiset.

Tällaisten kustannusten ongelma julkisessa keskustelussa on, että niiden tarkkaa määrää on mahdoton arvioida ja siksi ne ohitetaan sivuhuomiona. Suuressa kuvassa kustannukset nousevat kuitenkin huomattaviksi.

Hyvän ja eheän kaupungin rakentaminen vaatii toki kaavoituksella tehtävää ohjausta, mutta liian yksityiskohtainen sääntely johtaa helposti epätarkoituksenmukaisiin ratkaisuihin. Tarpeettomasti rakennetut pysäköintipaikat ja kattosaunat tuhlaavat turhaan vaurautta ja aiheuttavat ns. hyvinvointitappioita.

Asuntomarkkinat tarvitsevat lisää markkinoita

Asuntomarkkinoiden ongelmat ratkaistaan ainoastaan parantamalla markkinoiden toimintaa – lisäämällä maankäyttöön ja asuntopolitiikkaan markkinoita, kilpailua ja läpinäkyvyyttä.

Teesini asuntomarkkinoiden parantamiseksi ovat:

1. Kasvavien kaupunkien on kasvatettava tontti- ja asuntotarjontaansa. Tämä on ainoa keino pitää asumisen hintakehitys edes jokseenkin kohtuullisena. Maltillisesta hintakehityksestä hyötyvät sekä ensiasunnon ostajat että kalliimpaan (ja yleensä suurempaan) asuntoon muuttoa suunnittelevat.
2. Markkinoita, kilpailua, hintainformaatiota ja vaihtoehtoiskustannuksen käsitettä on hyödynnettävä maankäytössä ja rakentamisessa aina, kun se on mahdollista. Kaupunkisuunnittelun ratkaisujen vaikutukset asuntomarkkinoihin, hyvinvointitappioihin ja kaupunkien talouteen on ymmärrettävä nykyistä paremmin.
3. Rakennusoikeuden rajoittamisen ja muiden suunnitteluratkaisujen kustannukset on tuotava näkyviin. Kaavoituksen ratkaisut rajoittaa vaikkapa asuinrakennusten korkeutta voivat olla perusteltuja, mutta kolikolla on väistämättä myös kääntöpuolensa. Rakennusoikeuden rajaaminen on pois kaupungin tontinluovutustuloista ja/tai rakennusoikeuden myynnistä saatavasta tuotosta.
4. Kaupunkien on lopetettava tonttien luovuttaminen alle markkinahinnan. Tämä nimittäin piilottaa julkisten varojen käyttöä. Luovutushinnan ja markkinahinnan välinen erotus eli yhteiskunnan subventio jää hämärän peittoon. Maata on luovutettava ensisijaisesti huutokaupalla tai muulla markkinaehtoisella mekanismilla.
5. Ihmisiä on kohdeltava tasapuolisesti. Sosiaalinen asuntotuotanto on rajattava niille, jotka eivät saa asuntoa vapailta markkinoilta. Pienituloisten ja vähävaraisten asuinkustannusten tukeminen voidaan toteuttaa reilummin ja oikeudenmukaisemmin suorilla tulonsiirroilla. Tulonsiirtojen on kannustettava ihmisiä valitsemaan itselleen edullisin asumismuoto.